Под глиссадой курского аэропорта могут вырасти высотки?

Свободные от строений земельные участки неизбежно притягивают внимание инвесторов. Вот только не всегда желание возвести очередную высотку согласуется с требованиями закона и безопасности. К чему может привести очередная попытка сомнительного строительства жилых зданий в Курской области — попробуем разобраться вместе.

Шум — меньшее из зол

Строительство под глиссадой (траекторией, по которой снижается летательный аппарат перед посадкой, - прим.ред.) было категорически невозможно представить еще несколько десятилетий назад. Самое большее, что разрешалось - это занимать пустующие площади вблизи аэропортов — под дачные домики или сельскохозяйственные посадки. То есть такие объекты, которые не создадут излишних радиопомех, не помешают самолетам садиться и не привлекут лишних птиц. Общеизвестно же, что самые опасные моменты для экипажа и пассажиров связаны как раз с набором высоты или снижением. Именно во время этих действий, происходит большинство внештатных ситуаций на борту. А потому рядом с любым аэропортом всегда нужен, и всегда есть свободный участок, жесткая посадка или (тьфу-тьфу) падение на который, не приведет к чрезмерному количеству жертв. В теории. На практике у нас об этом похоже, все чаще стали забывать.

А ведь еще в начале 2000-х годов прогремел ряд скандалов, связанных с попытками строительства высотных зданий под такими полосами безопасности. При этом возмущались не столько люди, которым предлагали приобрести квартиры вблизи аэропорта, сколько пилоты, которым такое соседство существенно осложняло работу. Именно они раз за разом напоминали чиновникам, что падение лайнера на густонаселенный район неминуемо обернется большим числом жертв. Вспоминали и Нью-Йоркские «башни-близнецы», где удары попавших в них лайнеров вызвали эффект попаданий крылатых ракет.

Однако параллельно с этой попыткой противостояния, в Сети массово появлялись форумы, на которых «опытные юристы» объясняли, как «без проблем зарегистрировать» возведенный под глиссадой дом и потом успешно продать в нем квартиры. Наибольший резонанс тогда вызывали попытки возведения жилых высоток и крупных бизнес-центров в Калининграде и Перми. Однако проблема оказалась общей для всех без исключения регионов страны. И вот почему...

На протяжении нескольких лет практика складывалась таким образом, что, получая отказ от чиновников на строительство под глиссадой или в шумовой зоне аэропорта, люди отправлялись в суд и спокойно добивались получения нужной документации. В случае, если речь шла о действительно малоэтажной застройке, проблем не было. Однако нередко, полученные на 2-этажный домик документы заканчивались возведением более высокого здания на несколько квартир. Уплата штрафов в этом случае полностью компенсировалась будущей выгодой. Что демонстрирует явную «дыру» в федеральных законах, где до сих пор нет четкой пресекательной трактовки, позволяющей «дать по рукам» очередному горе-дельцу.

Патовая ситуация

Конечно, понятие глиссады лишь в некоторой степени можно охарактеризовать как безусловное и неизменное. С одной-то стороны, да, развернуть существующую «дугу снижения» для того, чтобы самолеты заходили на посадку в противоположном направлении, невозможно. С другой стороны, глиссады могут и расти. Что лучше всего видно из столичного опыта. С расширением авиагаваней и строительством дополнительных взлетно-посадочных полос к уже имеющимся зонам отчуждения, неизбежно добавляются новые. Со своими ограничительными площадями. И если, пока ведется строительство полосы, дома вблизи глиссад и под ними еще могут существовать, то к моменту принятия первого самолета жильцы должны быть выселены. Однако многие помнят, чем обернулось на деле расширение того же Шереметьева. Своевременный переезд для жителей нескольких населенных пунктов организован не был, в результате работа, которую должен был провести предварительно аэропорт, полностью перелегла на плечи чиновников сразу нескольких ведомств. Разразившийся осенью прошлого года локальный кризис, освещали почти все федеральные СМИ, и полностью он до сих пор не разрешен.

А при чем же здесь Курск и область? При том, что, как стало известно журналистам Kursktv, в регионе уже в скором времени могут вспыхнуть по меньшей мере два скандала национального уровня, связанных как раз-таки со строительством под глиссадой. Причем один из них — уже в самом скором времени.

Речь идет о строительстве домов в так называемом «микрорайоне №1» поселка Северный. Вся эта территория, выкупленная еще несколько лет назад по бросовой цене заводом КПД, находится на так называемой глиссаде и не может быть застроена. Что называется, де-юре. Де-факто, суровость закона вновь столкнулась с необязательностью его исполнения.

И высотные дома здесь вовсю возводятся, а квартиры в них продаются.

При этом жители, которым уже «повезло» поселиться на Дериглазова, не раз жаловались на то, что взлетающие и заходящие на посадку самолеты мешают им. Более того, пролетают они на таком расстоянии от жилых домов, что рассмотреть даже номер борта не составляет труда. Причем, не пользуясь оптикой. Когда же новый микрорайон будет возведен полностью, с аналогичными проблемами столкнутся еще тысячи жителей областного центра, которые также будут потом обращаться в СМИ, паблики и писать во все инстанции, в надежде, что глиссада куда-то сдвинется.

Вопрос, почему строительство здесь стало возможным, логичнее всего задать прежней администрации области. И спрашивать в идеале должны сотрудники Следкома, потому как формальные признаки преступных деяний тут налицо. Во всяком случае, именно при предыдущем губернаторе было согласовано и расширение Курска в этом направлении, и даже выдано разрешение на строительство.

Но не смотря на наличие этого разрешения, рассчитывать на то, что возведенные дома без труда будут сданы в эксплуатацию не приходится. Почему? Так, дело в том, что дать добро на ввод — равносильно тому, чтобы подписать себе уголовный приговор по нескольким статьям УК РФ. И хочется верить, что администрация, которая работает сегодня, это прекрасно понимает.

Начнем с того, что согласовать указанные дома просто не дадут военные, которые и без того недовольны фактом строительства под глиссадой. И суд однозначно поддержит именно их позицию. Тем более, что в прошлом Минобороны уже блокировало строительство под глиссадой в Курской области. Правда, в тот раз речь шла о куда менее масштабном объекте — магазине, который планировалось возвести на аналогичном участке земли. Тогда покупатель «надела», не знавший при его приобретении о существующем для возведения бизнес-объекта препятствии, через суд сумел вернуть потраченные на покупку средства.

Возникает закономерный вопрос: почему, если приаэродромная территория известна и обозначена в том числе на картах сайта Минобороны, со стороны министерства не поступило до сих пор запрета на дальнейшее строительство, и дома все еще продолжают возводиться, а часть их находится в стадии проектирования? Во многом, на это мог повлиять тот факт, что из-за ряда изменений в законодательстве до сих пор остаются не прописанными подзоны вокруг аэродромов, для каждой из которых существуют собственные ограничения по типу построенных объектов и их этажности (см. ст. 47 Воздушного Кодекса РФ «Приаэродромная территория», - прим.авт.). Но опять же это — вопрос времени. Армейцы у нас все же люди не глупые. Знают, какие опасные грузы порой приходится возить воздухом, и понимают, в отличие от многих чиновников гражданского сектора, всю степень связанных с такой логистикой рисков.

Что именно Вооруженные Силы могут таскать опасного в трюмах самолетов? Гм… Да что угодно! Думаем не раскроем никаких тайн, если скажем, что Армия время от времени транспортирует разные неприятные штуки, по типу объемно-детонирующих и кассетных бомб, ящики со снарядами, токсичное топливо, упаковки взрывчатки… И запретить ей это делать невозможно! Тогда уж проще упразднить Армию, чего сейчас думаем не стал бы делать даже самый ярый пацифист.

Кстати, о проблемах, которые могут возникнуть при вводе в эксплуатацию данных зданий, правоохранительным органам прекрасно известно, но пока они заняли в некотором роде выжидательную позицию. Отдельные источники сообщают, что по нескольким зданиям, возводимым на Дериглазова, уже даже возбуждены уголовные дела. Но движения по ним пока особо не заметно, и активность следствия на нуле.

Для того, чтобы не усугублять ситуацию, на данном этапе самым логичным и с точки зрения закона верным, было бы принятие решения о запрете дальнейшего строительства. Тем более, что основания для этого есть — выданные в прошлом разрешения в скором времени утратят (в случае их непродления) законную силу, а получить новые будет практически невозможно. Однако бизнес, прекрасно понимая, сколько на этом потеряет, едва ли не попытается принять какие-либо ответные меры, чтобы избежать рисков. И вот тут включаются наверное уже и личные интересы чиновников города, области, федеральных структур, с которыми могут попытаться «договориться» или найти компромисс. В ход могут пойти различные способы продавить ситуацию в свою пользу: требования компенсировать расходы на покупку земли, строительство и так далее; и обещания конкретной благодарности; и шантаж-намеки на то, что отдельные социально значимые объекты могут де не успеть ввести в этом году в эксплуатацию… Какой из вариантов будет выбран — не беремся судить и гадать. Но есть основания полагать, что договариваться и «принять на лапу» в администрации города и области будут вполне готовы, даже при отсутствии серьезного давления. И вот почему...

Дело в том, что ситуацию, в которой в скором времени могут оказаться чиновники, иначе, как патовой, не назовешь. Судите сами, отказ в продлении ранее выданных соглашений — это удар по крупному бизнес-инвестору, а в складывающихся экономических условиях — это не лучшее решение, которое неизбежно скажется на привлекательности региона; с другой стороны, такой отказ немного не вписывается в «политику коронавирусной реальности», когда автоматически пролонгируется все, исходя из принципа «потом разберемся, когда все закончится»; и, наконец, в третьих, отказаться от уже практически отстроенных квадратных метров, а заодно поставить крест на уже спроектированных домах и микрорайоне - значит не выполнить обязательства, взятые перед Москвой, по вводу определенного количества жилой площади. И перекрыть эти цифры до конца года явно не удастся. Спускаемые центром нормативы, напомним, очень строго контролируются и «завалить» показатели, значит серьезно подставить регион и себя.

На другой чаше весов то, что продление ранее выданных разрешений на строительство, а также ввод в эксплуатацию и постановка на учет отстроенных домов на Дериглазова — это серьезное нарушение законодательства, уголовное преследование, а также крест на политической карьере или планах продолжить работу на госслужбе. И опять же — недовольство Москвы. А если (не дай Бог), на квартал упадет летательный аппарат, и вызовет большие жертвы, то и перспектива сесть «хорошо и надолго». Согласитесь, есть над чем призадуматься.

А категорию земель можем и сменить

И случай этот у нас не единичный. Совсем скоро, судя по всему, в регионе начнется еще одно строительство под глиссадой. Речь идет уже об участке земли, расположенным неподалеку от поселка Северный, но относящемся к территории уже не областного центра, а Щетинского сельсовета. У этого участка, к слову, достаточно интересная история...

Данный надел, над которым заходят на посадку самолеты, уже, говорят, облюбовал один из инвесторов, который не видит ничего зазорного в том, чтобы попытаться изменить категорию земель и получить разрешение на возведение жилых высоток. Опустим моменты, связанные с тем, что будущим жильцам придется столкнуться с постоянным шумом и ароматом авиационного топлива. Мириться с этим не так сложно, учитывая, что в Курске садится не слишком много самолетов. Во всяком случае сейчас, пока наша гавань не реконструирована и не получила статус международной. Поговорим о другой составляющей этого вопроса.

На протяжении достаточно продолжительного времени участок, о котором идет речь, сдавался в аренду. Еще в первых документах 2011 года, в котором он фигурирует, эти земли обозначены как «участок земель сельскохозяйственного назначения».

Однако если вбить те же координаты в обновленную публичную кадастровую карту, то мы увидим, что это уже «земли поселений (земли населенных пунктов) для индивидуального жилищного строительства». Чувствуете разницу? Строго говоря, на землях такого типа можно строить жилые дома до трех этажей, бани, беседки, теплицы, гаражи, туалеты, навесы и аналогичные объекты. Слово «индивидуального», тут не просто так! О таунхаусах, многоквартирных домах и т.д. и т.п., далее придется забыть.

Хотя есть и определенные варианты, например, добиться дальнейшего изменения вида разрешенного использования данных земель. И первый шаг на этом пути уже сделан! А за сказанным «А» нередко следует и произнесенное «Б» и это нельзя не учитывать. А есть вариант другой, в чем-то даже более простой. Дело в том, что в прошлом тот же участок уже признавался подходящим для многоэтажного строительства. Поднять документы и добиться через суд признания их действительными не составит труда. Были бы время, деньги на «смазку» судебной машины и прокурора, да хорошие юристы. И об этом моменте мы также поговорим, но чуть позже.

Отдельные источники, внушающие доверие, сообщают, что планы по началу здесь высотного строительства уже есть и в ближайшем будущем первые шаги в этом направлении будут предприняты.

Участок, о котором идет речь, компания ООО «Агророс» еще несколько лет назад взяла в аренду для занятий растениеводством.

Согласно данным «Руспрофиль», основной вид деятельности предприятия — растениеводство — выращивание многолетних культур - и животноводство, однако среди почти трех десятков дополнительных видов деятельности имеются и переработка фруктов и овощей, а также молочной продукции, и строительство жилых и нежилых помещений, строительно-отделочные работы, производство электромонтажных, санитарно-технических и прочих строительно-монтажных работ, и продажа/перепродажа земельных участков и т.д.. При этом при наличии трех учредителей, в компании, по данным на 2019 год, среднесписочная численность сотрудников составляла всего два человека. Судя по опубликованной там же информации, в настоящий момент дела у «Агророс» идут не лучшим образом. В госзакупках, связанных с поставками молока, компания участвовала не так долго и с 2012 года ими больше не занимается. К контрактам этим, к слову, могли возникнуть определенные вопросы, если учесть, что в числе учредителей общества с ограниченной ответственностью значится полный тезка экс-главврача ОБУЗ «Курский клинический психоневрологический диспансер», а все расторговки прошли исключительно с этим учреждением, но тема нашего исследования все же несколько другая...

Итак, судя по кривой доходов, долгов у «Агророс» накопилось немало, в том числе и перед поставщиками услуг ЖКХ. Так что предпосылки для того, чтобы учредители решили поправить дела своего бизнеса — есть. Пойти можно двумя путями: переориентировав уже существующий бизнес или грамотно продав активы. К слову о последних...

Взятый в аренду участок, компания, спустя некоторое время, решила приобрести в собственность, на что имела полное право по прошествии трех лет использования его по назначению и при условии своевременной выплаты арендной платы. Однако комитет по управлению имуществом Курской области в этом предпринимателям в свое время отказал, сославшись на то, что договор аренды, де, не был своевременно продлен, а значит и право на первоочередную покупку компания потеряла. Не согласившись с этим решением, руководство «Агророс» обратилось в суд и успешно выиграло арбитраж, а затем и апелляцию, и кассацию, поданные комитетом по управлению имуществом, который не согласился с решением суда первой инстанции.

Чиновники настаивали на том, что документы о непродлении контракта были в свое время направлены руководству компании и даже получены им. Более того, в результате корректировки генерального плана муниципального образования «Щетинский сельсовет», данный участок был включен в границы населенного пункта — деревня Шуклинка. За этим последовала корректировка Правил землепользования и застройки муниципального образования «Щетинский сельсовет», в результате чего решением депутатов Курского района Курской области от 25 мая 2015 года данный участок был отнесен к другой категории земель — согласно карты градостроительного зонирования Правил землепользования и застройки, спорный земельный участок отнесен к территориальной зоне Ж-3 - «Зона жилой застройки средней этажности 5-8 этажей». Соответственно, под сдачу в аренду, как участок для ведения сельского хозяйства и для растениеводства, он уже не подходил. Однако суд учел, что о том, что с компанией «Агророс» не будет продлен договор аренды, предприниматель был оповещен недобросовестно. Несмотря на то, что информация о смене руководства ООО была в открытом доступе, комитет по управлению имуществом Курской области ее проигнорировал. Свое уведомление чиновники почему-то направили на имя прежнего руководителя «Агророс», с которым заключался договор изначально, и который буквально на следующий год после этого покинул занимаемую должность и к данному ООО отношения уже не имел. При этом, согласно действующему законодательству, в случае отсутствия возражений сторон, своевременного внесения арендной платы и использования участка по назначению, подобные договоры считаются продленными автоматически. Опять же, на момент обращения в суд «Агророс» продолжал возделывать данный участок, доказательства чего и привел в суде. Кроме того, перевод земель из одной категории в другую произошел после вынесения отказа в приобретении участка, а окончательный перевод земель из одной категории в другую состоялся, согласно данным кадастрового паспорта, и вовсе спустя пять месяцев после обращения «Агророса» в суд. Так, в постановлении Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2016 года говорится следующее: «Согласно статье 3 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» 11 перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с даты осуществления государственного кадастрового учета земельных участков в связи с изменением их категории. Следовательно, на момент подачи Обществом заявления о приобретении спорного участка в собственность (12.11.2014) и на момент принятия решения Комитетом об отказе в предоставлении участка в собственность (01.12.2014) он относился к землям сельскохозяйственного назначения. Кроме того согласно статье 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами в том числе к территориальной зоне сельскохозяйственного использования. Таким образом, является правильным вывод суда первой инстанции о том, что изменение категории земельного участка, состоявшееся после принятия оспариваемого решения об отказе Обществу в выкупе спорного земельного участка не может служить основанием для отказа в удовлетворении заявленных требований о признании такого решения незаконным и в восстановлении нарушенного права ООО «Агророс» на приобретение земельного участка в собственность».

Проиграв все суды, комитет по управлению имуществом Курской области попробовал обратиться в Верховный суд РФ с кассационной жалобой (представлением), но оттуда был получен отказ. В итоге аграрии доказали право выкупить данный участок. Выкупили или нет — надеемся ответят компетентные органы, однако по имеющейся у редакции информации, земля по-прежнему остается за ними.

При этом, согласно все той же публичной кадастровой карте, за участком была закреплена уже новая категория земель. По-хорошему, в этой ситуации следовало задуматься о законности произведенного в кратчайшие сроки перевода из «сельхозки». Но почему-то это сделано так и не было. О том, что указанные земли находятся под глиссадой стало известно явно не вчера и даже не позавчера. Глиссада проходила там же и в 2011, и в 2014-2016 годах, остается она там же и сегодня. Могли ли не знать об этом в районе, в руководстве которого в свое время оказалось сгруппировано немало летчиков? Сомнительно. Могли ли на это не обратить внимание те, кто занимался приемом документов и их переоформлением? Знаете… Учитывая, какие чудеса все эти годы происходили в Курском районе с земельными наделами — могли. Возмездно, или нет – другой вопрос. Мог ли подобное пропустить прокурор? Тоже мог. Тут и занятость, и специфичность регулирующих законодательных норм, знание каковых прокурору во отличие от УК, УПК, ГК, КоАП, АПК и так далее не особо часто нужно. Да и вариант с «бакшишем» тоже не исключим. Как и в первом описанном случае. Всего-то и делов будет, что прокуроры разные…

Сразу несколько источников сообщают о том, что уже в ближайшее время застройка этого участка может начаться полным ходом. И в связи с этим интересны два момента: будет она вестись усилиями «Агророс», у которой это один из видов деятельности, или участок будет продан конкретной фирме. Опять же вопрос какой именно: интерес к наделу проявляют, по отдельной информации, и москвичи, и компании, принадлежащие учредителям сельхозпроизводителя?

Если учесть, что еще в мае этого года была обнародована информация о том, что курский аэропорт ждет «переделка» и согласованный и утвержденный уже проект аэровокзала позволит региону принимать и выпускать международные рейсы, возникает вполне закономерный вопрос: а согласятся ли иностранные пилоты (не летчики-камикадзе, а именно пилоты) садиться в городе, у которого на линии глиссады сплошняком стоят высотные дома? Да, конечно, опасных аэропортов в мире немало, и бывали среди них даже окруженные домами, как, к примеру, Кайтак-Гонконг (закрытый в 1998 году), но это не означает, что каждый из них вызывает восторг у экипажа самолета.

_{Фото https://holidex.ru/}

Нужны ли Курску глиссадные скандалы? Думаем, что нет, и искренне надеемся, что в непростой ситуации, которая сложилась из-за уже ведущегося и только предполагаемого строительства, правоохранительные органы региона разберутся. Причем, вмешательство должно быть быстрым. Ибо, в противном случае, скандала, а то и огромной трагедии федерального масштаба, региону избежать едва ли удастся.

Обладминистрация выступит в суде на стороне жителей Клюквы

Власти Курского района никак не поладят с земельным законодательством